Holzgarage – Formalitäten

Holzgarage – Vor dem Bau

Schritte vor Erhalt der Baugenehmigung

Die vor der Erteilung der Baugenehmigung zu erledigenden Schritte sind genau festgelegt. Ihr Umfang hängt von den Abmessungen des beantragten Bauvorhabens ab. Hier ist die Liste:

Für alle Bau- und Umbauarbeiten an einer Holzgarage (mit Ausnahme von Sanierungsarbeiten, die keine Auswirkungen auf die ursprünglichen Gegebenheiten haben), deren Fläche größer als 2 m² und gleich oder kleiner als 20 m² ist, ist eine Bauanzeige erforderlich. Das Fehlen eines Fundaments und/oder die Demontierbarkeit der Garage sind keine Gründe für eine genehmigungsfreie Errichtung.

Eine Baugenehmigung ist erforderlich, wenn die Bruttogeschossfläche (SHOB) der Holzgarage > 20 m² beträgt oder vor Arbeiten an einer bestehenden Garage, die eine Änderung der Dachneigung, eine Aufstockung des Daches oder die Schaffung neuer Öffnungen zur Folge haben. Die Unterlagen für die Bauanzeige und die Baugenehmigung müssen vom Eigentümer oder seinem Bevollmächtigten oder vom Käufer des Grundstücks, der im Besitz eines Kaufvorvertrags ist, beim Rathaus eingereicht werden. Sie bestehen aus:

• Ein vom Rathaus ausgestelltes Formular.
• Einen Katasterauszug, der direkt abgeholt oder per Fax angefordert wird.
• Ein Lageplan und ein Fassadenplan, die vom Eigentümer oder von einem Architekten erstellt wurden. Zur genaueren Darstellung können diese beiden wichtigen Dokumente wie folgt digitalisiert werden:
  • Beziehen Sie einen Katasterauszug für das Grundstück, auf dem die Holzgarage errichtet werden soll, von der entsprechenden Website.
  • Verwenden Sie Maßstäbe zwischen 1:25 und 1:250.
  • Verwenden Sie CAD-Software (Computer-Aided Design) wie DAO 5D oder AutoCAD 3D.
• Unterlagen zur Geländegestaltung (Fotos des Grundstücks, Schnittdarstellung, Zeichnung mit Erläuterungen …). In Gemeinden ohne Flächennutzungsplan (POS) muss das Dossier direkt bei der Präfektur eingereicht werden. Wenn die gesamte Bruttogeschossfläche (SHOB) (Hauptwohngebäude + neue Holzgarage) 170 m² überschreitet und sich die Garage in der Nähe eines historischen Denkmals befindet (weniger als 500 m), muss die Unterlagen von einem Architekten erstellt werden.

Die Behörde (Rathaus, Präfektur, Departementsdirektion für Infrastruktur) händigt dem Antragsteller eine Empfangsbestätigung aus. Sie kann ihn auffordern, seine Unterlagen innerhalb eines Monats ab dem auf der Empfangsbestätigung angegebenen Einreichungsdatum zu vervollständigen. Die Bearbeitungsfristen betragen je nach Projekt zwischen 2 und 3 Monaten, außer in bestimmten Ausnahmefällen (Nähe zu einem historischen Denkmal, laufende Untersuchungen, geplante Änderungen der städtebaulichen Vorschriften…). Liegt innerhalb einer Frist von maximal 3 Jahren keine Entscheidung der Behörde vor, kann der Antragsteller beim Verwaltungsgericht Klage erheben.

Schritte nach Erhalt der Baugenehmigung

Die Behörde ist verpflichtet, die Baugenehmigung spätestens 8 Tage nach einer positiven Entscheidung oder nach Ablauf der vorgeschriebenen Frist von 2 bis 3 Monaten auszuhängen. Ebenso ist der Eigentümer verpflichtet, seine Baugenehmigung auf der Baustelle mit vorschriftsmäßigen Schildern anzubringen, die von der nächstgelegenen Straße oder Landstraße aus lesbar sind. Zur zusätzlichen Sicherheit kann ein Gerichtsvollzieher das Vorhandensein dieser Schilder an der entsprechenden Stelle feststellen. Die Aushangpflicht für die Baugenehmigung erstreckt sich über den für die Bauarbeiten erforderlichen Zeitraum.

Wer beabsichtigt, gegen die Baugenehmigung für eine Holzgarage Einspruch einzulegen, kann dies innerhalb einer Frist von höchstens 2 Monaten nach der Aushang auf der Baustelle tun. Die Behörde kann ihre Entscheidung innerhalb desselben Zeitraums aufgrund eines Fehlers revidieren. Nach einer positiven Entscheidung muss eine Wartezeit von 2 Monaten eingehalten werden, bevor mit den Bauarbeiten für eine Holzgarage begonnen werden darf. Die Gültigkeitsdauer dieser Baugenehmigung beträgt 2 Jahre und kann um ein Jahr verlängert werden, sofern 2 Monate vor Ablauf der ursprünglichen Frist ein entsprechender Antrag gestellt wird. Im Falle einer Ablehnung der Baugenehmigung sind Rechtsmittel möglich (beim Präfekten, beim Verwaltungsgericht usw.).

Um Streitigkeiten mit den Nachbarn zu vermeiden, sollten folgende Maßnahmen getroffen werden:

• Einigen Sie sich, wenn möglich, mit dem Nachbarn darauf, zwei Holzgaragen zu errichten, die an die Trennmauer zwischen den jeweiligen Grundstücken angrenzen. Die Dachneigung und die Regenwasserabläufe jeder Garage müssen in entgegengesetzte Richtungen verlaufen. Durch diese Vereinbarung können beide Nachbarn Platz sparen und sogar die Kosten ihrer Projekte senken.
• In allen anderen Fällen beträgt der Mindestabstand zwischen der Holzgarage und der Grundstücksgrenze des Nachbarn 3 Meter. Die für Ihr Grundstück geltenden städtebaulichen Vorschriften können Sie beim Rathaus oder bei der Departementsdirektion für Infrastruktur erfragen.

Holzgarage – Nutzungsänderung

Möchte der Eigentümer eine Holzgarage in Wohnraum umwandeln, gelten die vorstehenden Bestimmungen nicht mehr. Diese Entscheidung gilt als Nutzungsänderung einer Holzgarage – die ursprünglich zur Unterbringung von Fahrzeugen vorgesehen war: Eine Baugenehmigung ist selbst bei einer Bruttogeschossfläche (SHOB) von weniger als 20 m² erforderlich. Diese Genehmigung kann nur erteilt werden, wenn die neue Bruttogeschossfläche (alte Bruttogeschossfläche plus die der umgebauten Holzgarage) die in diesem Gebiet zulässige maximale Wohnfläche nicht überschreitet. Die Bewertung erfolgt proportional zur Gesamtfläche des Grundstücks gemäß den Einschränkungen des lokalen Bebauungsplans (PLU), des Flächennutzungsplans (POS) und der Parzellierungsvorschriften.

Zudem muss die ursprüngliche Anzahl der Parkplätze im Lageplan Ihres Grundstücks berücksichtigt werden. Wenn durch den Umbau einer Holzgarage in Wohnraum der oder die im POS festgelegten Parkplätze wegfallen, muss eine weitere Garage errichtet werden, wobei die für Ihr Grundstück zugewiesene SHON nicht überschritten werden darf. Wird dies versäumt, führt dies zur Ablehnung des Bauantrags. Sollte kein Grundstück mehr für den Bau einer neuen Holzgarage zum Abstellen von Fahrzeugen zur Verfügung stehen, kann die Stadtverwaltung von Ihnen Parkgebühren auf öffentlichen Straßen verlangen, deren Höhe 12.000 € pro Jahr übersteigen kann! Beim Bau einer bewohnbaren Holzgarage müssen zudem die Vorschriften zur Wohnungseigentümergemeinschaft und die Nachbarschaftsregeln berücksichtigt werden (mindestens 1,90 m Abstand zwischen den künftigen Fenstern und der Grundstücksgrenze des Nachbarn, Wahrung seines Rechts auf Sonneneinstrahlung…). Zudem muss die Lage im Hinblick auf die Straßeninfrastruktur und die verschiedenen Versorgungsnetze (Wasser, Strom, sonstige Leitungen) berücksichtigt werden.

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